Deux compteurs, deux vitesses
C'est l'erreur la plus fréquente : croire qu'après 22 ans, on ne paie plus rien. En réalité, la plus-value subit deux prélèvements distincts, chacun avec son propre calendrier d'abattement.
Impôt sur le revenu
19 %
Abattement de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ. Exonération totale à 22 ans.
Prélèvements sociaux
17,2 %
Abattement de 1,65 % par an jusqu'à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an. Exonération à 30 ans.
Conséquence directe : entre 22 et 30 ans, vous ne payez plus d'impôt sur le revenu mais restez redevable des prélèvements sociaux. Et l'abattement social s'accélère fortement après 22 ans — il passe de 1,65 % à 9 % par an, ce qui rend les dernières années nettement plus rentables que les précédentes.
Le prix de revient : le levier le plus sous-estimé
La plus-value n'est pas la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Elle se calcule sur un prix de revient majoré, et deux forfaits s'appliquent sans le moindre justificatif :
- ·7,5 % du prix d'achat au titre des frais d'acquisition, dès la première année.
- ·15 % du prix d'achat au titre des travaux, après 5 ans de détention, sans avoir à produire une seule facture.
Sur un bien acheté 200 000 €, le prix de revient devient donc 245 000 € — soit 200 000 + 15 000 de frais + 30 000 de travaux forfaitaires. Ces 45 000 € sortent directement de l'assiette imposable.
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Bien acheté 200 000 €, revendu 320 000 €, frais au forfait. Prix de revient : 245 000 €, soit une plus-value brute de 75 000 €.
| Détention | Abat. IR | Abat. PS | IR | PS | Total dû |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % | 14 250 € | 12 900 € | 28 650 € |
| 10 ans | 30 % | 8,2 % | 9 975 € | 11 836 € | 22 111 € |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 5 700 € | 10 772 € | 16 472 € |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 0 € | 9 288 € | 9 288 € |
| 25 ans | 100 % | 55 % | 0 € | 5 805 € | 5 805 € |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 € | 0 € | 0 € |
Surtaxe incluse dans le total lorsqu'elle s'applique : 1 500 € à 5 ans, 300 € à 10 ans, nulle ensuite.
Le tableau montre bien l'asymétrie. Entre 5 et 15 ans, la facture est divisée par moins de deux. Mais à 22 ans, alors que l'impôt sur le revenu est totalement effacé, il reste encore 9 288 € de prélèvements sociaux — soit un tiers de la note initiale. Ce n'est qu'entre 22 et 30 ans, quand l'abattement social passe à 9 % par an, que le solde fond réellement.
La surtaxe sur les grosses plus-values
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable — c'est-à-dire après application des abattements —, une taxe supplémentaire s'ajoute, progressive de 2 % à 6 % selon le montant. Elle se calcule sur la base imposable à l'impôt sur le revenu.
Bonne nouvelle mécanique : puisqu'elle s'applique après abattement, elle s'éteint d'elle-même avec le temps. Dans l'exemple ci-dessus, elle représente 1 500 € à 5 ans, tombe à 300 € à 10 ans, et disparaît totalement au-delà — la base imposable étant repassée sous le seuil de 50 000 €.
Ce que le calcul ne dit pas
Ce guide couvre le régime général. Plusieurs situations y échappent : première cession d'un bien autre que la résidence principale sous conditions de remploi, cession à un organisme de logement social, expropriation, ou détention via une SCI à l'impôt sur les sociétés — où les règles sont entièrement différentes, sans aucun abattement pour durée. Dans ces cas, un notaire ou un expert-comptable reste indispensable.